En esta plantilla se ilustran las depuraciones que dichos entes tendrían que elaborar para preparar su declaración de renta por el año gravable 2014 ajustándose a lo que fue la doctrina de la DIAN contenida en su Concepto 52431 de agosto del 2014 según la cual al formulario solo tendrían que llevar las rentas netas provenientes de la explotación de sus áreas comunes. En todo caso, queda la duda de si en su patrimonio fiscal a diciembre 31 del 2014, el cual podría generar Impuesto a la Riqueza cuando exceda de $1.000.000.000, se tendría que incluir la totalidad del mismo o solo la parte relacionada con la explotación de las áreas comunes. Se requiere que la DIAN se pronuncie pronto al respecto.
Según el artículo 186 de la Ley 1607 de diciembre del 2012, si durante el 2014 una copropiedad comercial o mixta explotó sus áreas comunes, en ese caso esa copropiedad pasó de ser “no contribuyente del impuesto de renta” (categoría que le hubiera dado el artículo 23 del E.T., si no hubiera explotado sus áreas comunes) y se convirtió en “contribuyente del régimen especial” (en el RUT incluso le debe figurar la responsabilidad “04″). Sin embargo, sucede que durante los años 2013 y 2014 el Gobierno no expidió ningún decreto reglamentario que modificara al Decreto 4400 de diciembre del 2004 (el cual es el único que reglamenta todo lo relativo al “régimen tributario especial” contenido en los artículos 19 y también 356 a 364 del E.T.) y con eso se diera más claridad sobre la forma en que las copropiedades tendrían que elaborar su declaración de renta.
Por tanto, por ahora lo único que se puede hacer para tener algo de claridad en este tema es utilizar una parte pertinente de la exposición de motivos que se hizo en el Congreso en diciembre del 2012 antes de aprobar el artículo 186 de la Ley 1607 en donde se lee: PONENCIA SEGUNDO DEBATE: “Se introduce un cambio al artículo nuevo aprobado en primer debate, en virtud del cual, aunque se conserva la calidad de no contribuyente de las personas jurídicas que surgen por la constitución de la propiedad horizontal, se le asigna la calidad de tal en los eventos que explote comercialmente las áreas comunes y solo en relación con tales ingresos. Se introduce un parágrafo para aclarar que como se trata de personas jurídicas sin ánimo de lucro, deben someterse al régimen tributario especial previsto para estas en el Estatuto Tributario”.
En vista de lo anterior, se entiende que los Congresistas aprobaron que la copropiedad comercial o mixta que explotara sus áreas comunes debía separar sus rentas normales (por cobros de cuotas de administración con sus costos y gastos asociados) de lo que serían sus otras otras rentas por explotación de zonas comunes (que también se forman con ingresos y costos o gastos asociados) y de esa forma tributar siempre con tarifa del 20% solo sobre la utilidad fiscal que se obtenga de la explotación de las áreas comunes. Eso en la práctica es lo que se conoce popularmente como “cedulación” y es lo que también aplican otras entidades del mismo régimen tributario especial mencionadas expresamente en el numeral 3 del mismo artículo 19 del E.T., en donde se lee: “Los fondos mutuos de inversión y las asociaciones gremiales respecto de sus actividades industriales y de mercadeo”.
Adicional a lo anterior, la DIAN expidió en agosto 27 del 2014 su Concepto 052431 en la cual se resolvieron múltiples preguntas de diferentes temas siendo la número 13.1 la siguiente: “¿Es necesario que las copropiedades que realicen simultáneamente actividades industriales o comerciales lleven a cabo dos depuraciones: una con los ingresos no sometidos a impuesto (cuotas de administración) y otra con los ingresos procedentes de las actividades comercial o industrial y obtener dos beneficios netos o excedentes diferentes y llevar solo a la declaración de renta el segundo, o debe obtener un solo beneficio neto o excedente en la forma establecida en los artículos 3, 4, 5 y 8 del Decreto 4400 del 2004? Para dar respuesta a dicha pregunta la DIAN citó primero el mismo texto de la exposición de motivos de la Ley 1607 que antes citamos y a continuación dijo lo siguiente: “así las cosas, ante la pérdida de la calidad de no contribuyente de los impuestos nacionales, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, diferentes a las de uso residencial, quedan sujetas al régimen tributario especial, de que trata los artículos 19, 356 al 364 del Estatuto Tributario y el Decreto 4400 del 2004 modificado por el Decreto 640 del 2005. Con este fin y teniendo en cuenta los antecedentes de la norma, el beneficio neto o excedente fiscal de las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, diferentes a las de uso residencial, debe tomar los ingresos provenientes de la explotación comercial o industrial, en los términos del inciso 1° del articulo 186 y restarles los egresos que tengan relación con la renta generada.
Los otros ingresos y gastos relacionados con el objeto social de este tipo de propiedad horizontal en los términos del articulo32 de la ley 675 del 2001, no relacionados con la explotación comercial o industrial del bien o los bienes comunes, continúan estando no sometidos al impuesto de renta.”
De lo anterior, se puede entender que la posición de la DIAN es que las copropiedades deben llevar entonces a su declaración de renta únicamente los ingresos de la explotación de áreas de comunes (pues son los únicos sujetos al impuesto de renta) y restarle a dichos ingresos solo los costos y gastos que sí se relacionen con ellos. Además, al evitar que se lleven a la declaración de renta los ingresos y gastos de las actividades normales de la copropiedad también se lograría evitar que la pérdida que se pueda llegar a originar en esas actividades normales termine afectando la utilidad que puedan arrojar las actividades de la explotación de las áreas comunes.
Así mismo, si a la declaración solo se llevan los ingresos de las explotaciones de las áreas comunes, en ese caso, cuando no exista impuesto a cargo y se deba al mismo tiempo calcular alguna “sanción por extemporaneidad”, dicha sanción sería más económica pues el artículo 641 del E.T., indica que cuando no haya “impuesto a cargo”, la sanción de extemporaneidad se calcula en función de los “ingresos brutos”. De igual forma, si a la declaración de renta únicamente se llevan los ingresos provenientes de la explotación de las áreas comunes, en tal caso deberá tenerse presente que para el cumplimiento de las demás obligaciones que llegue a tener la copropiedad (como por ejemplo definir la periodicidad de sus declaraciones de IVA en el año siguiente, o definir si deberá entregar la mayoría de los reportes de información exógena que se pidan para periodos posteriores) sí deberá tomar en cuenta el gran total de los ingresos brutos que obtuvo en el año que se cierra y no solo los ingresos brutos provenientes de la explotación de áreas comunes. Así mismo, al momento de hacer los reportes de información exógena tributaria del año fiscal que ya se cerró, también deberá informar en dichos reportes los ingresos, los costos y gastos que no se hayan llevado a la declaración de renta (estos últimos los reportaría como “gastos no deducibles”).
De otra parte, si la copropiedad lleva a su declaración de renta únicamente los ingresos y gastos relacionados con la explotación de sus áreas comunes, queda la inquietud acerca de si el patrimonio fiscal que deben declarar a diciembre 31 dentro de la misma declaración de renta solo se formaría con los activos y pasivos que sí se relacionan con la explotación de los bienes comunes o deberían incluir la totalidad de sus activos y pasivos. Esa situación es de mucha relevancia pues si a diciembre 31 del 2014 llegan a declarar patrimonios líquidos superiores a $1.000.000.000, en tal caso, como ese sería el mismo valor de patrimonio líquido a enero 1 del 2015, se convertirían en sujetos del Impuesto a la Rriqueza contemplado en los artículos 1 a 9 de La Ley 1739 del 2014 (recuérdese que según dicha Ley, a las únicas entidades del régimen especial a las que se exonera del Impuesto a la Riqueza es a las entidades del numeral 1 del artículo 19 y allí no cabrían las copropiedades).
Por ahora se podría entender que solo deben denunciar el patrimonio que sí se relacione con las actividades de explotación de áreas comunes aunque sería conveniente si la DIAN emitiera alguna doctrina oportuna al respecto. Además, si les correspondiera declarar la totalidad de su patrimonio y no solo el relacionado con la explotación de las áreas comunes, en ese caso no se debe tener ningún temor con el aparente “incremento patrimonial no justificado” que se pueda generar al comparar el patrimonio líquido del 2013 vs el patrimonio líquido del 2014 pues el artículo 19 del Decreto 4400 del 2004 establece que a todas las entidades del régimen especial se las exonera de la “renta líquida por comparación patrimonial”.
Ejercicio
En razón de lo antes comentado, en la hoja siguiente de este mismo archivo presentamos un modelo simple de la forma como una copropiedad comercial o mixta que sí explotó sus áreas comunes haría su ejercicio de convertir las cifras contables de su estado de resultados del año 2014 en cifras fiscales y cómo convertiría al mismo tiempo esas cifras fiscales en cifras donde se distingan las rentas de sus operaciones normales y las rentas de la explotación de sus áreas comunes. Con eso podrá definir la información que llevaría a su declaración de renta y el posible impuesto de renta que le correspondería liquidar.
